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„Muskel-Hypothek“: Chance oder Belastung?

Viele Käufer wollen möglichst viel Eigenleistung erbringen, um den Eigenkapitalbedarf für ihre Immobilie niedrig zu halten.

Als Muskelhypothek werden Eigenleistungen beim Hausbau bezeichnet, mit denen die Kosten für den Hausbau oder Sanierungen reduziert werden können. Hierbei handelt es sich nicht nur um Arbeiten, die selbstständig erbracht werden, sondern auch um Leistungen, die von Familienmitgliedern oder Freunden übernommen werden können. Statt Gewerke von außerhalb zu beauftragen, können handwerkliche Maßnahmen selbst durchgeführt werden und im Idealfall mehrere Tausend Euro eingespart werden.

Mehr als 50 Prozent der Darlehensnehmer wählen diesen Weg und beschließen, möglichst viel selbst zu machen, um den Eigenkapitalbedarf für ihre Immobilie niedrig zu halten. Bei Neubauten wollen sie – oft zusammen mit Freunden und Verwandten – die Ausbauarbeiten selbst übernehmen, bei Gebrauchtimmobilien die Sanierungs- und Renovierungsarbeiten.

Gewährleistung entfällt

Wenn Sie als Bauherr über handwerkliches Geschick verfügen, sollten Sie zwei Dinge beachten: Überschätzen Sie nicht Ihre Fähigkeiten und unterschätzen Sie nicht den Zeitaufwand und die Materialkosten. Beachten Sie, dass Ihre Helfer bei der Bau-Berufsgenossenschaft gegen Arbeitsunfälle versichert sein müssen und dass bei Eigenleistungen die Gewährleistung entfällt. Es ist denkbar, dass der private Bautrupp einfache Arbeiten wie Maler- und Tapezierarbeiten sowie das Verlegen von Bodenbelägen übernimmt. Die meisten Bauträger und Fertigbaufirmen nehmen entsprechende Klauseln in ihre Verträge auf, wonach sie die Immobilie „schlüsselfertig“ übergeben und der Erwerber die Restarbeiten übernimmt. Eine Minderheit privater Bauherren wagt sich auch an Trockenbau-, Sanitär- und Fliesenarbeiten. Diese sollten jedoch nur von entsprechend qualifizierten Fachleuten ausgeführt werden.

Die finanzierende Bank kann eine Aufstellung der „Muskelhypothek“ verlangen, wenn der Käufer diese als Eigenkapital einplant. Neben der Qualifikation des Bauherrn und seiner Hilfskräfte sollte in der Aufstellung zwischen dem theoretischen Arbeitslohn und den Materialkosten unterschieden werden.

Rat vom Profi: Kalkulieren Sie die Finanzierung nicht zu knapp! Gerade beim Kauf einer gebrauchten Immobilie, die vor dem Einzug saniert oder umgebaut werden muss, sind solche Zusatzkosten zu berücksichtigen und in die Kreditsumme einzukalkulieren. Zwar kann unter Umständen ein zusätzliches Darlehen aufgenommen werden, wenn das erste Darlehen nicht ausreicht. Dies ist jedoch kompliziert und oft nur zu vergleichsweise schlechten Konditionen möglich.