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Finanzierung: Die Spielregeln der Banken

Erst die Finanzierungszusage, dann die Immobiliensuche! Der Wert der Immobilie und warum Banken nicht jeden Preis finanzieren.

Vor dem Verkauf einer Bestandsimmobilie wird von einem versierten Makler oder einem Gebäudesachverständigen der Wert ermittelt. Bei dieser Analyse werden Kriterien wie die Größe der Wohnung oder des Hauses, die Lage, der Zustand, die Ausstattung und das Baujahr berücksichtigt (siehe hierzu Ratgeber: Der richtige Immobilienpreis). Die finanzierende Bank benötigt ein solches Gutachten, welches auch Unterlagen wie Grundrisspläne und Flurkarten enthalten muss. Auch die Banken verfügen über Vergleichsdaten, anhand derer sie den aufgerufenen Immobilienwert überprüfen.

In Ballungsregionen, wo die Nachfrage nach Immobilien hoch und das Angebot knapp ist, kommt es seit einigen Jahren vermehrt zu Bietergefechten zwischen mehreren Kaufinteressenten. Die angebotenen Preise liegen teilweise mehrere zehntausend Euro über dem eigentlichen Wert des Objekts. Verkäufer sowie Käufer sollten sich über die Verbindlichkeit der Angebote informieren.

Verkehrswert gilt

Die finanzierende Bank behandelt eine überbewertete Immobilie anders als ein Haus oder eine Wohnung, die zu einem realen Preis finanziert werden soll. Sie wird nur den Verkehrswert finanzieren. Die Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem überhöhten Kaufpreis müssen die Käufer durch Eigenmittel decken. Wenn der Wert einer Eigentumswohnung laut Verkehrswertgutachten bei 400.000 Euro liegt, jedoch ein Interessent nach einem Bietergefecht bereit ist, 480.000 Euro zu bezahlen, kann es sein, dass die Bank (abzüglich des Beleihungswertes) 340.000 Euro finanziert und der Käufer den Rest sowie die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln aufbringen muss.

Finanzierungszusage zuerst

Wer auf der Suche nach einer Immobilie ist, sollte sich frühzeitig mit seinen finanziellen Möglichkeiten und Rücklagen befassen. Ein Termin mit einem Bankberater oder einem unabhängigen Finanzierungsberater sollte vereinbart werden, um eine Finanzierungsbestätigung für den Immobilienkauf zu erhalten. Diese Zusage sollte am Anfang der Immobiliensuche stehen, um zu wissen, bis zu welchem Betrag die Bank bereit ist, das Traumhaus zu finanzieren. Häufig unterschätzen Suchende ihre finanziellen Möglichkeiten. Besonders wenn ein Paar gut dotierte Jobs hat, können sie oft eine Immobilie in höherwertigeren Gegenden erwerben als gedacht.

Für die Bestätigung der Finanzierung werden ähnliche Daten wie für das anschließende Darlehen geprüft: Die Bonität und die Höhe der Eigenmittel des Antragstellers werden überprüft, eine KSV-Auskunft wird eingeholt, und so weiter. Eine frühe Zusage für das Darlehen wird wichtig, wenn die Traumimmobilie gefunden wurde, aber mehrere Interessenten daran interessiert sind. Wer eine Finanzierungszusage von der Bank hat, kann der Maklerin und dem Verkäufer belegen, dass er das Haus wirklich erwerben kann. Unter Umständen erhält derjenige Kaufinteressent den Zuschlag, der am schnellsten seine Finanzierung und Solvenz nachweisen kann.