Immobilien Blog

Eine Scheidung ist leider unausweichlich? Wenn gemeinsames Eigentum wie eine Immobilie viele Fragen aufwirft kann das eine emotional schwierige und kräftezehrende Situation sein.

Familie und Immobilie

Eine Immobilie ist für eine Familie weit mehr als nur Wohn(t)raum: Ein Ort an dem das Leben stattfindet, erfüllt mit gemeinsamer Geschichte und Wünschen. Meist bildet diese gemeinsame Anschaffung auch den größten Teil des Vermögens der Eheleute und soll im Alter als Absicherung dienen. Scheitert die Ehe jedoch, muss die Nutzung komplett neu definiert werden. Von finanziellen und privaten Konsequenzen, den Eigentumsverhältnissen an der Immobilie und den Interessen der Kinder einmal abgesehen. Bis zur endgültigen Trennung vergehen meist einige Monate des Abwägens, ob ein weiteres Zusammensein überhaupt noch möglich ist. Der erste Schritt zur Trennung ist getan, wenn ein Ehepartner dem anderen mitteilt, dass er nicht mehr mit ihm Zusammenleben möchte. Die ◊häusliche Gemeinschaft“ wird aufgehoben und der Auszug eines Partners aus der gemeinsamen Immobilie ist fix. 

Optionen einer Scheidungsimmobilie

Im österreichischen Eherecht gilt der gesetzliche Güterstand der Gütertrennung. Es sieht vor, dass die Ehegattin/der Ehegatte Eigentümerin/Eigentümer des Vermögens bleibt, das in die Ehe eingebracht als auch während der Ehe erworben wurde. Jeder der Ehegatten verwaltet bei der Gütertrennung das eigene Gut selbst und haftet nur für die eigenen Schulden. Erst im Falle einer Auflösung der Ehe werden das eheliche Gebrauchsvermögen und die ehelichen Ersparnisse aufgeteilt. Selten erfolgt diese Güterteilung allerdings nach einer logischen Abhandlung; die meisten Güter lassen sich ja schlecht einfach in der Mitte durchtrennen. Zusammen erbaut oder renoviert steckt viel Geld im gemeinsamen Haus und eigentlich soll es weiterhin das Zuhause der Kinder sein, am liebsten noch das der Enkelkinder. Rechtlich gibt es viele Optionen, in der Praxis geht es aber nur dann für beide Seiten gut aus, wenn Sie sich über die weitere Verwendung der Wohnung oder des Eigenheims einig sind.

Ratschlag vom Profi:
Versuchen Sie eine Einigung zu erzielen. Das erspart Ihnen Nerven, Streitereien und finanzielle Tiefschläge.

Einer bleibt wohnen: Die Eigentümerübertragung

Wenn Sie das gemeinsamen Haus alleine weiter bewohnen möchten, müssen Sie Ihrem Noch-Ehepartner seinen Eigentumsanteil ausbezahlen. Diese Abfindung bemisst sich am Marktwert des Objekts und an dem Eigentumsanteil. Vorhandene Belastungen müssen allerdings ebenfalls übernommen werden. Deshalb muss im Falle eines Kredits unbedingt die Bank bei der Eigentumsübertragung beteiligt werden, da nur sie als Kreditgeber den Ehepartner, der sein Eigentum an der Immobilie aufgibt, aus seiner Mithaftung am Kredit entlassen kann. Dazu ist die Bank jedoch nicht verpflichtet – sprechen Sie deshalb offen und frühzeitig mit Ihrer Bank über Ihr Vorhaben.

Ratschlag vom Profi:
Überlegen Sie frühzeitig, ob einer die Immobilie übernehmen möchte. Das spart Kosten.

Die Kinder übernehmen: die Schenkung

Weitere anfallende Kosten sprechen sehr für eine Übertragung der Immobilie an die Kinder noch während der Trennung – also bevor die Ehe rechtskräftig geschieden ist. So können Sie mehrere tausend Euro sparen und auf die aus der Ehe hervorgegangenen Kinder übertragen. Falls das Kind noch minderjährig ist, bedarf die Übertragung auf das Kind der Zustimmung des Pflegeschaftsgerichtes. Diese Entscheidung kann aber auch eine Belastung für das Kind sein. Es werden Grundsteuer und Unterhaltungskosten anfallen; des Weiteren trägt das Kind auch sämtliche Eigentümerpflichten. Eine Schenkung bzw. Übertragung an Kinder kann somit nur bei Einigkeit beider Elternteile erfolgen.

Ratschlag vom Profi:
Eigene Interessen zurückstellen und abwägen, ob diese Variante auch wirklich die beste für Ihr Kind wäre.

Es wird geteilt: Die Realteilung

Mit der sogenannten Realteilung wird es möglich, nach der Trennung mit dem ehemaligen Partner weiterhin unter ein- und demselben Dach zu wohnen. Dadurch wird es Eheleuten erleichtert, z.B. das gemeinsame Sorgerecht der Kinder umzusetzen und die Immobilie nicht aufgeben müssen. Es entstehen zwei komplett getrennte Wohnungen und jeder Ehepartner erhält das Alleineigentum an bestimmten Bereichen, rechtlich  fixiert im Grundbuch durch einen Woh-nungseigentumsvertrag und ein Nutzwertgutachten. Eventuell braucht es für einen Umbau Gutachter und Architekten. Setzen Sie deshalb unbedingt Kosten und Aufwand in Relation zu Immobilientyp und Wohnsituation.

Ratschlag vom Profi:
Nicht jede Immobilie ist für die Realteilung geeignet – brechen Sie es also nichts über´s Knie.

Wenn keine Lösung gefunden wird: Die Teilungsversteigerung 

Viele Scheidungen laufen sehr emotionsgeladen ab, deshalb hat der Staat die Teilungsklage geschaffen: Auf Antrag beim Amtsgericht wird die Immobilie durch das Gericht öffentlich versteigert. Ein Sachverständiger schätzt den Wert der Immobilie und berechnet die Untergrenze für ein erstes Gebot. Dieses liegt jedoch sicherlich 50% unter dem Marktwert. Die Wahrscheinlichkeit, zu wenig für die Immobilie zu bekommen, ist bei einer Versteigerung also sehr groß. Deshalb gilt diese Variante als die schlechteste aller möglichen. Sollte es doch zu einer Teilungsklage kommen, werden vom erzielten Verkaufserlös zunächst die Gerichts- und Sachverständigenkosten beglichen. Danach wird der restliche Betrag aufgeteilt. Scheitert auch hier eine einvernehmliche Lösung, wird die Aufteilung des Betrags ebenfalls gerichtlich festgelegt. Die Teilungsversteigerung ist wirtschaftlich gesehen also mit hohen Einbußen verbunden – und darüber hinaus für alle Beteiligten auch mental kräftezehrend.

Ratschlag vom Profi:
Eine Versteigerung ist wirklich der letzte Ausweg! Versuchen Sie sich mit Ihrem Ex-Partner zu einigen – so können Sie in jedem Fall mehr aus Ihrer Immobilie herausholen.

Vermietung als Alternative 

Diese Lösung bietet sich aus wirtschaftlichen Gründen dann an, wenn die Immobilie als Vermögensabsicherung im Alter weiterhin interessant oder ein Verkauf unrentabel erscheint. Voraussetzung ist allerdings, dass das geschiedene Paar in der Lage ist, gemeinsam Mieter auszusuchen, als Vermieter aufzutreten und die damit verbundenen Aufgaben wahrzunehmen. Das betrifft zum Beispiel die Organisation von Instandhaltungsarbeiten, das Erstellen einer jährlichen Nebenkostenabrechnung oder die Kommunikation mit den Mietern. Ist die Vermietung Ihre bevorzugte Lösung, unterstützt Sie in dieser Situation gerne ein Immobilienmakler: Er wird bei der Beratung die Interessen beider Eheleute berücksichtigen und Ihnen unter anderem bei der Auswahl der Mieter helfen.

Ratschlag vom Profi:
Gehen Sie bei der Vermietung auf Nummer sicher und lassen Sie sich von einem objektiven und kompetenten Partner begleiten: dem Immobilienmakler.

Und weg: der Hausverkauf 

Die meisten Ehepaare entscheiden sich tatsächlich dafür, die gemeinsame Immobilie zu verkaufen. Für einen alleine ist es oft schwierig, die anfallenden Kosten für die Immobilie zu stemmen. Da tut es kleinerer Wohnraum zum günstigeren Preis auch. Jeder Ehepartner ist dazu berechtigt, den Verkauf des gemeinsamen Hauses zu verlangen. Weigert sich der andere, besteht sogar die Möglichkeit, die Zustimmung einzuklagen. Versuchen Sie den Verkauf des Hauses gemeinsam zu entscheiden und gemeinsam abzuhandeln. Holen Sie sich einen objektiven Experten ins Boot: Der Immobilienmakler übernimmt für Sie die Ermittlung des Kaufpreises, die Erstellung des Exposes mit relevanten Dokumenten und Unterlagen und organisiert das ◊Interessenten-Management“ von der Besichtigung bis hin zum Notartermin. Mit Erfahrung und Expertise ist Ihnen der  Immobilienmakler ein kompetenter Partner beim Immobilienverkauf.

Ratschlag vom Profi:
Lassen Sie sich beim Hausverkauf von einem objektiven und kompetenten Partner begleiten: dem Immobilienmakler.

Was vor der Eskalation bewahrt 

Schon im Voraus die Folgen einer etwaigen Scheidung in einem Ehevertrag festzulegen kann sinnvoll sein. Klingt vielleicht unromantisch – es bewahrt Sie aber schlichtweg davor, finanzielle Verluste durch eine Scheidung zu erleiden. Ist es bereits zu spät für einen Ehevertrag, kann diese Regelungen aber auch noch nach der Eheschließung getroffen werden: durch eine sogenannte Scheidungsvereinbarung. Bei Ehevertrag oder Scheidungsvereinbarung können so möglichst alle Interessen beider Ehepartner gewahrt werden. Es ist in jedem Fall ratsam, sich an eine unparteiische Person zu wenden: Ihr Immobilienmakler ist in der Lage, die Optionen, die Sie mit Ihrer Immobilie haben, objektiv abzuwägen. Er wird Ihnen helfen, Ihrer Immobilie trotz Scheidung eine neue Aufgabe zu geben.