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Immobilienwissen:

Kaufvertrag – Übergabe – Versteckte Mängel

Die wichtigsten Begriffe und Fakten aus der Immobilienwelt einfach erklärt.

Der Kaufvertrag

Im Kaufvertrag wird alles festgehalten, was Verkäufer und Käufer bei Verhandlungen vereinbart haben. Er bildet damit die Grundlage für die Abwicklung und schützt Käufer und Verkäufer vor Risiken. Mündliche Nebenabreden oder Vereinbarungen haben keinen juristischen Bestand. Zu den Vertragsinhalten eines Kaufvertrags für eine Immobilie gehört eine explizite Beschreibung des Kaufgegenstandes: die Lage der Immobilie, die genaue Anschrift, die Katastralgemeinde, die Einlagezahl, alle Angaben zum Grundbesitzer, Mitverkauftes wie Möbel usw. Auch eventuelle im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeiten oder Pfandrechte sind aufgeführt. Ebenfalls wichtig ist, die genaue Höhe des Kaufpreises sowie die Art der Auszahlung festzuhalten und ab wann Gefahren und Kosten (z.B. Betriebskosten, Strom etc.) auf den Käufer übergehen. Eine rechtliche Gültigkeit entsteht dann mit der Unterzeichnung des Vertrags.

Die Übergabe der Immobilie

Das Grundbuchsgesetz sieht vor, dass für die Eintragung eines Rechtes im Grundbuch bestimmte Urkunden erforderlich sind. In der Praxis bedeutet das, dass man den Kaufvertrag selbst schriftlich verfassen, zu Gericht gehen und ihn dort beglaubigen lassen könnte – und dann selbst die Eintragung im Grundbuch bewirkt. Somit braucht man auch keinen Notar. Bestimmte Formulierungen und Klauseln müssen im Vertrag genannt sein, somit ist es ratsam, für diesen Prozess einen Anwalt oder Notar beizuziehen. Beim Kauf gibt es vieles zu beachten. Kompetenter Ansprechpartner kann der Notar sein. Er prüft, ob der Verkäufer auch der Eigentümer, ob das Grundstück lastenfrei oder ob das Objekt mit Auflagen verbunden ist. Weiters kann er auch in Sachen Bebauungspläne, Wohnbauförderungen, Bauverhandlungen oder Nachbarschaftsrechte beraten.

Versteckte Mängel

Eine Klausel beim Hausverkauf lautet „gekauft wie gesehen“ (bzw. „wie besichtigt“) – trotzdem müssen Sie als Verkäufer den Käufer über „versteckte Mängel“ informieren. „Versteckt“ bedeutet in diesem Fall, dass der Mangel nicht ersichtlich ist, jedoch dem Verkäufer vor Verkauf bekannt war. Achtung: Die Rechtsprechung lautet, dass die Verjährungsfrist selbst ab Übergabe der Sache zu laufen beginnt, wenn (noch) gar nicht erkennbar ist, dass die Sache mangelhaft ist. Das heißt, die Gewährleistungsfrist beträgt auch in diesem Fall drei Jahre ab Übergabe. Dies gilt auch für Materialfehler, die sich typischerweise erst nach mehreren Jahren zeigen und somit vorher nicht festgestellt werden können. Liegt ein Mangel vor, so hat der Käufer bestimmte Gewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer und kann sogar die Rückabwicklung des Kaufvertrags einfordern sowie auf Schadensersatz klagen.