Immobilien Blog

Das 1 x 1 der Erstfinanzierung

Warum der Kredit für Ihr Eigenheim individueller ist, als Sie denken, und worauf es ankommt.

Bei der Finanzierung einer Immobilie sind viele Fragen zu klären: die Laufzeit des Darlehens (Zinsbindung), die Höhe der Tilgung und die Flexibilität des Darlehens. Erlaubt der Kreditgeber zum Beispiel, dass Sie die Tilgung vorübergehend reduzieren oder gar aussetzen, weil Sie nach der Geburt eines Kindes in Teilzeit arbeiten möchten und dadurch das Haushaltseinkommen sinkt? Können Sondertilgungen geleistet werden, zum Beispiel nach einer Erbschaft? Wer eine Finanzierung sucht, sollte mehrere Anbieter kontaktieren. So gibt es Onlinebanken, die Darlehen komplett aus der Ferne abwickeln. Daneben gibt es klassische Banken und unabhängige Finanzierer, die im persönlichen Gespräch umfassend beraten.

Was ist der Beleihungswert?

Der Beleihungswert ist der Betrag, mit dem die Bank rechnet, wenn die finanzierte Immobilie im schlimmsten Fall zwangsversteigert oder verkauft werden muss, weil der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Er dient der Bank als Sicherheit. Da die Bank bei der Ermittlung des Beleihungswertes auch mögliche Wertminderungen berücksichtigt (Sicherheitsabschlag), liegt der Beleihungswert unter dem Verkehrswert bzw. bei Neubauten unter den Baukosten. Der Beleihungswert liegt bei etwa 85 Prozent. Er kann aber je nach Immobilie auch höher oder niedriger sein: Die Differenz zwischen Verkehrswert und Beleihungswert muss durch Eigenkapital gedeckt werden. Beispiel: Liegt der Verkehrswert einer Eigentumswohnung bei 350.000 Euro, errechnet die Bank einen Beleihungswert von rund 297.500 Euro.

Tipp: Höherer Beleihungswert in Ausnahmefällen In besonderen Situationen belehnt die Bank die Immobilie auch höher, manchmal bis zu 100 Prozent des Verkehrswertes. Allerdings muss der Kreditnehmer dann ein sehr hohes Einkommen haben oder weitere Sicherheiten in die Waagschale werfen können, etwa eine weitere Immobilie.

Wie kann man seine Bonität verbessern?

Ein wichtiger Bestandteil der Finanzierung ist die Bonität der Kreditnehmer, die sich vor allem am Haushaltseinkommen orientiert. Es bildet die Grundlage für die monatlich zu zahlende Rate. Diese Belastung aus Zins und Tilgung sollte 30 bis 35 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen. Wer über angelegtes Geld oder Vermögenswerte wie vermietete Wohnungen verfügt, verbessert seine Bonität. Mehrere laufende Konsumkredite hingegen verschlechtern Ihre Bonität.

Tipp: Vor jeder Finanzierung holt die Bank eine Auskunft beim Kreditschutzverband von 1870 (KSV) ein. Daher kann es sinnvoll sein, als Kreditantragsteller vorab eine kostenlose Selbstauskunft einzuholen, um gegebenenfalls falsche oder veraltete Einträge korrigieren zu lassen. Denn eine schlechte Einstufung mindert die Kreditwürdigkeit (Scoring).